Wohnungsbesichtigung — 14 Fragen, die du stellen solltest

Besichtigungstermine sind kurz. Bei Sammelbesichtigungen stehen zwanzig Leute in der Wohnung, der Makler redet zehn Minuten, und danach bist du wieder auf der Straße — mit einem guten Gefühl und keiner einzigen belastbaren Information.

Diese Liste sorgt dafür, dass du mit Antworten rausgehst. Sie gilt für Mietwohnungen genauso wie für Häuser zum Kauf; die Kaufpunkte sind eigens gekennzeichnet.

Vor dem Termin: 15 Minuten Vorbereitung

• Route zur Arbeit testen. Nicht die Luftlinie, sondern die reale Verbindung zur üblichen Pendelzeit. Zehn Minuten Unterschied merkst du jeden Tag.
• Einmal durchs Viertel laufen. Supermarkt, Apotheke, Haltestelle, Kita. Und: Wie sieht es abends aus?
• Anzeige speichern. Anzeigen verschwinden oft innerhalb von Tagen — samt Preis, Grundriss und Bildern. Sichere sie, bevor du sie brauchst.
• Unterlagen einpacken. Selbstauskunft und Anschreiben ausgedruckt mitnehmen. Wer direkt abgibt, steht vorn.
• Handy laden. Du wirst fotografieren und Notizen tippen.

Die 14 Fragen

Kosten

1. Wie hoch sind die Nebenkosten tatsächlich? Nicht die Vorauszahlung laut Anzeige, sondern die Abrechnung des letzten Jahres. Differenzen von 80 Euro im Monat sind keine Seltenheit.
2. Womit wird geheizt, und wie alt ist die Heizung? Eine 25 Jahre alte Gastherme in einem unsanierten Altbau kann die Warmmiete im Winter sprengen. Frag nach dem Energieausweis — Vermieter müssen ihn bei der Besichtigung unaufgefordert vorlegen.
3. Welche Kaution wird verlangt? Maximal drei Kaltmieten, und du darfst sie in drei Raten zahlen. Beides ist gesetzlich festgelegt.
4. Gibt es eine Staffel- oder Indexmiete? Das entscheidet, was die Wohnung in fünf Jahren kostet.

Zustand

5. Wann wurde zuletzt saniert — und was genau? Fenster, Leitungen, Elektrik, Bad. “Frisch renoviert” heißt oft nur: neu gestrichen.
6. Gab oder gibt es Feuchtigkeit? Schau in die Raumecken hinter Schränken, hinter Vorhänge und in die Silikonfugen im Bad. Riech in der Abstellkammer.
7. Wie ist der Handyempfang, und welches Internet liegt an? Einmal durch alle Räume telefonieren. Nach Glasfaser, VDSL oder Kabel fragen — und ob der Anschluss aktiv ist.
8. Was bleibt in der Wohnung? Einbauküche, Lampen, Böden. Wenn eine Ablöse fällig wird: wie viel, und wofür genau?

Haus und Umgebung

9. Wer wohnt im Haus? Familien, Studierende, Eigentümer, Ferienwohnungen. Das prägt den Alltag mehr als der Grundriss.
10. Wie hellhörig ist es? Kurz still sein und hinhören. Fenster einmal schließen, um den Straßenlärm einzuschätzen.
11. Wie sieht es mit Keller, Fahrradkeller, Waschküche und Müll aus? Immer ansehen, nie nur beschreiben lassen.
12. Gibt es einen Stellplatz — und kostet er extra?

Vertrag und Ablauf

13. Ist der Mietvertrag befristet, und gibt es einen Kündigungsausschluss? Ein beidseitiger Ausschluss für vier Jahre bindet auch dich.
14. Wie geht es weiter? Bis wann entscheidet der Vermieter, welche Unterlagen fehlen noch, wann darfst du nachfragen? Diese eine Frage erspart dir zwei Wochen Unsicherheit.

Zusätzlich beim Hauskauf

• Baujahr, Dämmstandard und Zustand des Dachs
• Grundbuchauszug: Wegerechte, Wohnrechte, Grundschulden
• Erschließungsbeiträge und Anliegerkosten, die noch offen sind
• Teilungserklärung und Protokolle der Eigentümerversammlungen der letzten drei Jahre
• Höhe der Instandhaltungsrücklage
• Bei Verdacht auf größere Mängel: eigener Gutachter vor dem Notartermin

Was du mitnehmen solltest

Zollstock oder Laser-Messgerät, Taschenlampe fürs Kellerabteil, Block und Stift. Und: Foto machen — von jedem Raum eins, dazu von Zählerständen, Fenstern und allem, was auffällt. Nach der vierten Besichtigung verschwimmen die Wohnungen sonst zu einer einzigen.

Frag vorher kurz, ob du fotografieren darfst. Die meisten Vermieter haben nichts dagegen, solange keine Möbel der Vormieter aufs Bild kommen.

Direkt nach dem Termin

Die zehn Minuten auf dem Rückweg sind die wichtigsten. Halte fest, solange es frisch ist:

• Gesamteindruck in einem Satz
• Die zwei Dinge, die dich gestört haben
• Was der Vermieter zugesagt hat — mit Datum
• Wann du nachhaken willst

Genau an dieser Stelle bricht die Organisation bei den meisten zusammen: Notizen im Messenger an sich selbst, Fotos in der Galerie, Anzeige irgendwo im Browser-Tab. Eine Woche später weißt du nicht mehr, ob die Wohnung mit dem schiefen Bad die in der Beethovenstraße war oder die im Westen.

Warnzeichen, bei denen du besser gehst

• Es wird auf eine sofortige Zusage gedrängt, “sonst ist sie weg”.
• Eine Kaution soll vor der Vertragsunterschrift überwiesen werden.
• Die Wohnung kann angeblich nicht besichtigt werden, weil der Vermieter im Ausland ist.
• Es wird nach Ausweiskopie und Kontodaten gefragt, bevor überhaupt besichtigt wurde.
• Der angebotene Preis liegt weit unter dem Üblichen für die Lage.

Das sind die klassischen Muster bei Wohnungsbetrug. Kein seriöser Vermieter verlangt Geld vor der Schlüsselübergabe.